実録 サラリーマンの私にもできた!アパート・マンション経営
実録 サラリーマンの私にもできた!アパート・マンション経営山田 里志 かんき出版 2003-10
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読みました。
マイホーム購入をして、それを他人に貸すという体験をしたをきっかけに、
マンションアパート経営をするようになったハッピーリタイアストーリー。
◆箇条書きメモ
  • 田舎暮らしがしたいという願望があった。
  • 50歳でハッピーリタイアが目標。
  • マイホーム購入をして、それを他人に貸すという体験がきっかけで、マンションアパート経営をするようになった。
  • デフレスパイラルで、もはや年収は増えない時代。年収300万円代時代
  • 住宅展示場とは、負債が扉を開いて待ち構えている危険な場所!! モデルハウス通いは一種の麻薬のようなもの
  • 口座からお金が消えていくのは、負債である証拠。(キャッシュフローがマイナス)
  • キャッシュフローでプラスになることが大事。
  • 時間が経てば、ローンの残高が減って、キャッシュフローも大きくなる。
  • 自宅から遠くの不動産を持っていても全然困ることはない
    •  家賃は自動で振り込まれるし、管理は、管理業者にお金を払って任せればいいから
  • サラリーマンで働きながらなので時間があまりない、それでもできる。家賃収入が入ってくる。
  • サラリーマンなので、退職金の前借り。社内融資制度。サラリーマンとしての収入がある
  • 融資してくれる金融機関を探す。
  • 融資の相手が信用できるか厳しくチェックされる。サラリーマンや公務員は信用がある
  • 取得した不動産を担保にして、銀行などから融資をしてもらい、新しい不動産を購入
  • 取得する不動産は、利回りが非常に大事。パーセンテージが1%違うだけでも全然違う。質が大事。
  • 利回り20%がどんな意味を持つのか!!!
  • 掘り出し物を探せ。でもなかなかあるものではない。そんなものがあれば不動産のプロも欲しいからすぐに人に渡るから。
  • 良い不動産を選ぶ。選球眼が大事。
  • 土地周辺の環境や特色をきちんと把握する。
  • 個人事業主は強い。賃貸不動産にかかわる支出はが経費として認められる不動産の減価減却分が控除対象となる⇒節税のポイント
  • マイホームは買ったら、5年は人に貸しなさい。
  • マンションの名前や外観も結構大事。特に女性は気にする。かっこいい名前が良い。
  • 銀行紹介の保険でなく、県民共済の保険に入った。それだけで1000万の節約になった。
  • 果実を得るのではなく、果実がなる木を持つ
  • 資産総額2億、現在のローン残高1億。五つの不動産からの純家賃収入は、80万円(キャッシュフローがプラス)。
  • 情報はどこから?メディア、広告、チラシ、不動産業者、銀行マン、アパート経営の先輩など
  • 入居者が入らなければ、意味がない。
  • 給与収入がないと全部の資産を失う可能性も。・・・これは怖い。

◆物件選びのチェックポイント

  • 利回りが12%以上ならば、ローンは、家賃で賄える。できれば、15%以上なら有利
  • 将来にわたって、入居が見込まれる場所。
  • 築年数は、10年以内を基準にする。担保価値が高く融資が受けやすい、メンテナンス費用が少ない。
  • 情報は鵜呑みにせず自分で確認し判断。変なものをつかまされないように。
  • 日当たり、眺望、大気汚染に留意する。
  • 外観大事。間取りは入居対象に合わせる。単身向けなら1LDK、ファミリーなら2LDK。

非の打ち所のない物件は見つからない。美点を発見し評価するという姿勢。

◆こだわらないでいいこと
  • 都市部であること
  • 駅からの距離
  • 駐車場の有無

読んでみて、

不労所得は大変魅力だけれども、何か綱渡り的な感じがして大変そう。
不動産を担保にして融資をしてもらうということなので、
一歩でも間違えば・・・すべてなくなるということもありえるので、そういう綱渡り感はぬぐえない。
やるなら抜かりなく、うまくやらないといけない。

最後に、不動産経営と比較して、WEBサービスを作って広告収入をもらうという仕事が、いかに元手が要らなくて低リスクで、経費がかからず、手間をかけずにお金を稼げるかということを再認識できた。

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日本ファイナンシャルアカデミー 編著

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posted by やすボーイ@成功コンサルタント at 2011年02月03日 14:02 | Comment(0) | TrackBack(0) | 読書:不動産、投資経営
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