世界の不動産投資王が明かす お金持ちになれる「超」不動産投資のすすめ
−自己資金ゼロから始める究極の資産形成術
世界の不動産投資王が明かす お金持ちになれる「超」不動産投資のすすめ−自己資金ゼロから始める究極の資産形成術ドルフ・デ ルース Dolf de Roos

東洋経済新報社 2006-05
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「金持ち父さん」シリーズのファイナンシャルインテリジェンスというオーディオブックでも紹介されているドルフ・デ・ルース氏の書籍。いかに不動産投資が他の投資に比べて有利で、魅力のあるものであるかかが書かれてある本。非常に良い本。

工学系の大学を出たが、ほとんどのエンジニアがお金持ちでないことを知り愕然一度も就職することをせずに、不動産投資の道へ。不動産投資で成功後、不動産投資のセミナーなどを各国で行い教える立場に。

◆ドルフ・デ・ルース氏
  • 工学系の大学をでた。
  • 大学院を出てから一度も就職したことがない。
  • 世界を旅するのが好き。
  • 童顔である。17歳の時12歳に見られた。
  • 「金持ち父さん」シリーズでも紹介。

◆不動産投資が他の投資にくれべて有利である理由。
  1. 株を担保に融資してくれる銀行はないが、不動産ではある。
  2. 不動産の値動きは、株に比べて緩やかである。
  3. 不動産投資に対して、例外的な税優遇措置がある。
  4. 不動産を購入するのに、購入価格に対してそれほど多くの額が必要ではない。融資してもらう。


◆不動産投資について色々
  • 不動産投資用のローンは、必ずしも返さなくてもいいという話。
    • ローンがあり、まとまったお金が入ったとして、そのお金でローンを返すかどうかという話で、返さない方がいい。
    • そのお金を頭金にして、更に不動産を買えばいい。返してしまえば、その不動産を担保にローンしてもらうときに手数料がかかるだけ。これは、自己の居住用のローンとは全く反対の考え方になる。
  • 現金で不動産を買った場合と融資でレバレッジを効かせた場合の比較について
    • 融資でレバレッジを効かせることが、非常に有効であることが説かれている。
  • いい物件ならば、銀行はお金を貸したい。
  • 住居用と商業用どちらがいいかの話。
    • それぞれ特徴がある。商業用の方が有利
  • 投資家になるのに資格はいらない。
  • レイオフ(解雇)もない。経費で旅行もできる。
  • 100:10:3:1の法則
    • 100内覧して10買い付け申し込みをして、3件融資手配をすれば、最終的に1件購入できるかもしれないという法則。
    • つまりたくさんやれば、いい物件にめぐり合うことがある可能性も大きくなるし目も肥えてくる。まさに数のゲーム
  • メインバンクでダメでもあきらめない。金融機関は沢山ある
  • 9割融資も可能。
  • 売らなければ、キャピタルゲイン税は課税されない
  • 減価償却をして、費用とし、家賃収入を控除しよう。金利も費用として計上。
  • 有能なエージェントを探せ。
  • 新聞広告にもチャンスがある。
  • 内部収益率(IRR)は銀行が与えてくれる利益のようなもの。CCRは電卓ですぐにに計算可能。
  • 税引き後キャッシュフロー。エクイティー。利回り。
  • 著者が作ったソフトウェアパッケージREAP(不動産取得プログラム)というものがある。

◆法則
  • 購入した時に利益が生まれる
    • 賢く買うこと。
  • 物件に惚れるな。取引に惚れろ。
    • 数のゲーム。葬儀場そのものに惚れる理由はない。
  • 先に金額を提示したほうが負ける。
  • 景気に対向する
    • 皆が売るときに買って 皆が買うときに売る
  • 売らない(基本は売らない。絶対ではない。)
  • 10年に一度の取引は、週に一度やってくる。

◆その他メモ
  • 買付証明書 ⇔ 売渡承諾書
  • 不動産取引は売買契約書がすべて
  • 融資ローン特約(銀行融資特約)

◆感想

融資(レバレッジに)に対して、良くないイメージしかなかったが、その有利さがよく分かった。
世界を旅して不動産投資するライフスタイルは、どんなに楽しい生活だろうか!!
また、彼のもう一つの著書「不動産投資大学」にも注目。

10年に一度の取引を毎週見つける方法 「不動産投資大学」10年に一度の取引を毎週見つける方法 「不動産投資大学」
Dr. Dolf de Roos ドルフ・デ・ルース博士

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タグ:不動産 投資
posted by やすボーイ@成功コンサルタント at 2011年03月14日 07:58 | Comment(0) | TrackBack(0) | 読書:不動産、投資経営
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