1年で10億つくる!不動産投資の破壊的成功法
1年で10億つくる!不動産投資の破壊的成功法金森 重樹

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金持ち父さんに似た考えもちらほら。積極投資派。
専門はマーケティングで、行政書士として、労働集約型産業を知識集約型にし、年収6000万になったという人。すごそう。「単なるサラリーマン不動産投資本」を批判しこき下ろしている。そういうのとはひと味違う感じ。
かなり厳しいことも書いており、文面には、かなり毒がある。
「札束に火をつけて燃やせない人は商売をやめなさい」
 広告費にお金をかけてビジネスを加速させろということか?

借金自体はは善でも悪でもないニュートラルな存在。
 投資において、よく回るのなら善。失敗するなら悪。
 マイホーム購入は、最もやってはいけない危険な投資!!!

利回り星人は、もういい加減やめませんか。
 利回り星人とは、利回りばかりを見て、他のリスクが見えていない人の事を言う。
 他のリスクが見えていないので危険。

「利回り20%なのになぜ売主は手放すのか?」といった質問をしてくる人がいる。
 利回りは人によって違う。高いお金を払って不動産を買ってそのあと急激に下がった場合、その人にとってはそこまで 利回りは高くない。売主と買主では、利回りは違うということ。

法定耐用年数が過ぎてしまっている不動産は、減価償却ができずに、キャッシュフローが不利になる。
 出口戦略を考えないといけないということ

区分なんかやってどうするの?区分投資に否定的
 ワンルーム業者に騙されてはいけない。高利回りの嘘。
 新築の話なのかな?

一棟物を推奨。銀行からしてみれば、500万円貸すのも2億円貸すのも手間は同じ。

銀行は貸出ノルマがある。

区分所有は担保になりません
 前読んだ本は、ワンルームの区分所有を勧めていたのに

区分は税制上の特典がありません
 不動産賃貸が事業的規模でない場合には、税務上の純損失の繰り越しなどがない

事業的規模の条件
(1)貸間、アパート等については貸与することのできる独立した室数が概ね10室以上であること。
(2)独立家屋の貸付けについては概ね5棟以上であること。

上記の条件を満たしている場合には、「事業的規模」であるとされている。


「事業的規模」であると認められる場合には、以下の5つの特典がある。

◆事業専従者給与の経費算入が可能
◆65万円の青色申告特別控除が可能
◆業務用資産の取壊し、除却等損失の全額が経費算入可能
◆賃貸料等の回収不能による貸倒損失がその年分の必要経費になる
◆延納に係る利子税で不動産所得対応分が経費算入可能


木造は金がある人がやる。木造はお金持ちにとっておいしい投資。
RCはブレーキ。木造はアクセル。

LTV ( Loan to value )
DSCR ( 借入償還余裕率 )
キャップレート (総合還元利回り)

人口予想データを見ながら考える。
今後人口がどうなっていくのかは、非常に大事。

管理の悪い物件を買おう。
「不動産は管理を買う」という言葉があるが、それは自分が住むときの話。
管理の悪い個人所有の物件だと、十分に生かし切れていないから、チャンスが大きくなるということ。

マイソク ファックスでくる マイソクだけ見ていては周辺状況が分からない。

インターネットに出ている物件はおいしいものがない?
なぜなら、いいのもなら世に出る前に不動産屋さんが先に見つけて買ってしまうから。


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タグ:不動産 投資
posted by やすボーイ@成功コンサルタント at 2011年04月11日 05:02 | Comment(0) | TrackBack(0) | 読書:不動産、投資経営
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