| 「金持ち大家さん」になるアパート・マンション経営塾 | |
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アパートマンションを建てて収益化するときに必要な考え方を教えてくれるが、大きな買い物であるし、専門的知識も必要であることから、業者にだまされるなどというリスクについても十分に指摘する内容となっている。
読んだメモ
賃貸需要が増える理由
人口は減るが、核家族化で世帯数は増える。
ハウスメーカーの収益構造は、建物の施工と家賃保障の抱き合わせで成り立っている。
工務店を下請けに丸投げする。
「うちは大手で、上場もしてるから安心です」というお決まりの営業トークに引っかかる。
税理士、会計士も、マンション経営のプロではない。
悪徳業者のやり口。
三度建てなければいい家は建てられない。
団塊の世代は逃げ切りの世代。
景気の鍵は、46歳の人口動向が握っている。
46歳が一番お金を使う世代だから。
5年ぐらい遅れて連動している。
これによると、2011年ぐらいから少しづつ良くなり始めて、2024年が小さな景気のピーク。
そのあとは、また下がっていく一方の図となっている。
業者任せにしてはいけない。
あせって家賃を下げない。敷金礼金で調整する。
他の入居者に知れると、同じく値切られる。
いいパートナーは少数精鋭。
いいパートナーは押し売りしない。
必要以上に担保を与えてはいけない。
銀行にとって担保は保険であり保障。
担保をたくさん取れば、よくやったと褒められる。
担保を入れるのは簡単だがはずすのは難しい。
事業資金は、まずは住宅金融公庫からの融資を考える。
低金利に、35年の間、金利が固定。
元利均等返済と現金均等返済。
利用価値が高い土地ほど、担保が不足する。
土地に建物を建てると、税金対策にいいのは事実。
所得税、固定資産税、都市計画税。
青色申告
初年度の赤字を弾年度まで繰り延べることができる。法人の場合は、7年度まで。
65万円の特別控除。⇒５棟１０室基準を満たすことが条件。
満たさない場合は、１０万円の控除のみ。
１０３万円を奥さんに払うと１０３万円は、無税で所得を分散できる。
法人化のメリット。
所得が８００万円の場合、法人の場合税率一律３５％に対して、個人の場合５０％。
家賃保障は危ないから保障する
必ず二年で保障額が更新される。
高い工事費をごまかすために高い家賃保障をする。
家賃をメニュー化する
１．敷金礼金０で、家賃を５千円か一割高くする
立ち退きは大変な仕事。みなやりたがらない。
やり方手順がある。
定期借家契約のメリット。
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