専業主婦が年収1億のカリスマ大家さんに変わる方法専業主婦が年収1億のカリスマ大家さんに変わる方法
鈴木 ゆり子

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気になっていた不動産投資系の本を読んだ。
競売で取得して、自己リフォームして、大家まで全部やってしまうという手法。
女性特有の横のつながり、コミュニケーション能力を最大限に活かしている。
どこにでもいそうなおばちゃんだが、ホントに凄いおばちゃんだ!
 
◆読んだメモ
  • 初めは結構失敗してる
    • 業者に騙された。
  • 不動産業者に丸投げは絶対してはいけない。
  • 主婦に好まれるメゾネット
    • 借家なのに、一戸建て感覚。
  • 土地勘のないところは買わない。
  • 100人中一人が気に入る物件でいい。
  • お掃除大家さん
    • クリーニング・掃除まで自分でする。
    • お掃除道具も安いヤツを買う。
    • 油汚れはマジックリン。
    • 100円ショップの洗剤を現役で使う。よく落ちる。
  • クロスを貼らずにペンキで塗装する方法
  • リフォーム技術は、ホームセンターの店員さんが教えてくれた。
  • リフォーム素人の手に負えないところは、プロに任せる。
  • 部屋全体を白くすれば綺麗に見える。
    • 特に玄関のたたき。
  • お泊りリフォーム
    • 泊まってみると、物件のことがよくわかる。
    • 夜間の様子。
    • 朝はコミュニケーションする
  • ペットOKマンションでは、クロスを二段に貼る。
  • 「雨漏り、シロアリ、水回り」は絶対買うな。
    • まずチェックしないといけない3点。
  • 147万円で買いリフォーム後650万円で売却。築25年。
  • 不動産業者に自分の物件を勧めてもらうには、キャラ・マメ・カネ。
    • 担当者に覚えてもらうこと
    • マメに連絡をとると覚えてもらえる
    • 決めてくれたら、謝礼を包む。
  • 不動産仲介業者。
    • 大きいところも小さいところも大事に。
    • お客は、不動産仲介業者を必ず何件か回るので、その時に、こういう物件がありますよと紹介してもらえればいいから。
  • 店長と接触する。
  • 鶴が丘のアパートは満室で利回り20%、春日部のアパートは利回り32%
  • 家財道具付きのおかげで満室。
  • 最初に見たときに、デジカメでいろんなところを取っておく。
  • 外国人の入居者とトラブルになるケースが多い。
  • 少額訴訟のというもの。
    • 少額訴訟で勝ち取る。
  • 家賃保証会社を必ずつけるべき。
    • 連帯保証人は、必ずしも必要でなくなる。
  • 管理会社に丸投げするとアパートが荒れてくる。
  • 公的融資
    • 国民生活金融公庫
    • 女性・シニアなど
  • 主婦の方が大家業に向いている
  • 地方物件の方がいい
    • 安く取得できるから
    • 家賃は、そこまで変わらないから

◆競売に関すること
  • 競売物件には、瑕疵担保責任がない。
  • 事前に下見ができない
  • 競売で、利回り20%の掘り出し物物件。
    • 競売物件をDVDにして映像化している会社がある。
  • 登録免許税、不動産取得税、固定資産税、リフォーム費用もかかる。
  • 競売は、物件に物理的な瑕疵があってもその責任を問うことができない。
  • 自己資金の半分で買えるもの。
  • 再建築不可物件の旨み。
    • 新築が建てられないから、誰も買わない。
  • 公売や整理回収機構物件は、競争率が低い。
  • 必ず現地調査もする。
  • 周辺で聴き込み調査をする。
  • 残置物あり。
    • 引渡しをめぐってトラブルに成ることも
  • 競売物件は鍵を開けて入るとき、裁判所の人と一緒に入らなければいけない。
  • 自分で住みますと言う。
    • 「売ります貸します」と言ってはダメ。

◆読んだ感想
不動産本の興味の傾向が変遷してきているので、その流れを振り返ってみようと思う。

「年収1000万円から始める「アパート事業」による資産形成入門」
「「お金持ち大家さん」への道」を読んだ
こういった感じの、
不動産は大都市がいい、元手は最低でも1000万ぐらいないと不動産投資できないというタイプの本は、自分では再現ができない。既に資産がある人のための本だと思う。高齢者とか?

サラリーマンでもなのでサラリーマンが使えるようなローンも使えないから
下のようなサラリーマン系のものも再現できない。
「サラリーマンでもできる儲かるアパート経営」を読んだメモ

「不動産投資を始める前に読む本 ―お宝不動産を手に入れよう」を読んだメモ。
では、中古お宝不動産の魅力や探し方が知れた。

今の自分にとって、手本とすべきは、こちらの本
元手300万円で資産を永遠に増やし続ける方法
や、今回のような種類の本になってくると思う。

元手300万円〜は、競売という方法を知れたし、
自己リフォームで、リフォーム費を減らすという素晴らしい方法も知れた。

競売を知ったことによって、不動産チラシ広告に載っているような物件には全然、興味がなくなってしまった。以前は毎週楽しみにして、何坪で、平米はいくらで・・・と分析していたけど。
旨みのある物件は、そういうところにはのっていないということが分かった。

更に発展したのが、今回の本。
競売、リフォームまでは同じだけど、掃除も自分でしてしまう。
 (競売は、特別売却もやるというところが新しい情報。

さらに、今までの本は、管理は、管理会社に任せるという本だったのに対し、

自分でやってしまうというところまで行ってる。
これによって、入居率が高まって、収益率も高まるという話だ。

これは、本当に手間のかかることだし、コミュニケーション能力が試されることだと思う。
それをやってのけているのがこの人のすごいところ。

ただ、時間がない人は、なかなか管理まではできないし、自分の家から遠いところは手が出せないという制約も出てくる。管理まで自分でやるのかどうかは別にして、参考にするべき良い本だった(^^)

そういうわけで「競売、200、300万円から始めるボロアパート・自己リフォームの手法」が自分に合っていると感じてきている。

いかに、誰も見向きもしないような競売不美人物件を、自己リフォームして、
利回りを最低15%以上(よければ20%、25%)を達成することができるか?

ここにかかってるんじゃないかと思う。自分のやるべき方法が分かってきた感じ。

他にも似た傾向の本があるようなので参考として、読んでみたい。
例えば下のような本。

まずはアパート一棟、買いなさい! 資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意まずはアパート一棟、買いなさい! 資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意
石原 博光

資金300万円でも、アパート一棟、買えました! ド素人がリスクを避けて収益物件を作る実践マニュアル 元手300万円で資産を永遠に増やし続ける方法 アパート投資で成功したいなら誰も買わない空室ボロ物件を狙いなさい〜競争せずに利回り20%を実現する「リニューアル投資法」〜 愚直でまっとうな不動産投資の本 主婦でも大家さん 頭金100万円でアパートまるごと買う方法 (朝日コミックス)


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posted by やすボーイ@成功コンサルタント at 2011年11月28日 15:17 | Comment(0) | TrackBack(0) | 読書:不動産、投資経営
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